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Bail dérogatoire :

Faut-il s’en méfier ?

Plutôt que de conclure un bail commercial classique, il est possible lorsque l’on lance son activité de signer un bail dérogatoire. Ce type de contrat de location commerciale bénéficie de nombreux avantages, mais n’en est pas pour autant dépourvu d’inconvénients.

Avant de signer un bail de courte durée, il est important de bien en saisir les différents aspects. Ainsi vous limiterez les risques et maîtriserez vos engagements. Voici un panorama général du bail précaire.

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?


Un bail dérogatoire permet, comme son nom l’indique, de déroger au statut du bail commercial (ou bail 3-6-9) en convenant d’une période de location plus courte. On l’appelle également bail de courte durée ou même parfois bail précaire. Il est à envisager comme une période d’essai permettant de vérifier la pérennité de votre entreprise.

Le bail dérogatoire est un contrat de location de locaux commerciaux, artisanaux ou industriels conclut pour une durée totale maximale de 3 ans (reconductions comprises), selon l’article L. 145-5 du Code de commerce. Sa durée est donc plus courte que celle du bail commercial qui est de neuf ans avec la possibilité de résiliation triennale par le locataire (article L145-4 du Code de commerce).

Le bail dérogatoire est à ne pas confondre avec le bail saisonnier, conclut pour une saison touristique (article L.145-5 alinéa 4 du Code de commerce), ni avec la convention d’occupation précaire, qui n’est pas un bail et peut être interrompue à tout moment (article L.145-5-1 du Code de commerce).

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Le bail de courte durée n’est pas permis à l’exercice d’une profession libérale, qui doit consentir à un bail professionnel. Il est impossible de signer un bail dérogatoire à la suite du bail commercial.

La réglementation en vigueur ne fixe pas de durée minimale du contrat de bail précaire. Elle prévoit également que le montant du loyer est fixé librement. Un état des lieux d’entrée et de sortie est à rédiger de façon contradictoire ou par l’intermédiaire d’un huissier.

Le bailleur et le locataire déterminent librement la durée du bail de courte durée dans la limite de 3 ans. Il n’est pas possible de solliciter un congé anticipé, ni de la part du locataire, ni de la part du bailleur. Néanmoins, un locataire voulant rendre le local avant le terme du bail doit verser l’intégralité du montant des loyers, sauf mention contraire inscrite dans le contrat. De plus, à la fin du contrat de bail, le locataire ne peut pas prétendre à une indemnité d’éviction, comme dans le cadre d’un bail commercial.

À l’expiration de la période de trois ans, si le locataire se maintient dans le local sans opposition du bailleur, ou si les parties acceptent un nouveau bail, le bail de courte durée est requalifié automatiquement en bail 3-6-9.

Quels sont les avantages du bail de courte durée ?


Parmi les bénéfices à conclure un bail dérogatoire lorsque l’on est commerçant, voici les principaux :
 •   Tester la viabilité de votre projet de commerce sur une courte période,
 •   Limiter vos engagements financiers et contractuels à trois ans au maximum,
 •   Vérifier la qualité de la localisation de la cellule commerciale,
 •   Pouvoir quitter le local rapidement pour accompagner le développement de votre activité avec un local mieux adapté,
 •   Ouvrir une boutique éphémère pour une très courte durée (pop-up store).

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Pour le propriétaire du local, le bail de courte durée représente également des atouts intéressants :
 •   Vérifier la qualité d’un locataire,
 •   Limiter son engagement contractuel pour pouvoir disposer à court terme de son local,
 •   Ne pas verser d’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail.

Quels sont les inconvénients du bail dérogatoire ?


Néanmoins, un bail dérogatoire présente quelques inconvénients pour le commerçant :
 •   Ne pas bénéficier du droit de renouvellement de votre bail,
 •   Se retrouver potentiellement sans local au terme du contrat de bail,
 •   Ne pas être dédommagé (indemnité d’éviction) en cas de non renouvellement du bail.

Quelques conseils avant de signer un bail de courte durée


Avant de conclure un bail précaire, voici quelques conseils pour être sûr de faire le bon choix :
 •   Assurez-vous de parfaitement comprendre les risques à signer ce type de contrat de bail,
 •   Prenez le temps de bien relire le contrat afin d’en maîtriser toutes les clauses,
 •   Anticipez le passage à un bail commercial dès le départ,
 •   Intégrez éventuellement une clause de résiliation anticipée pour pouvoir mettre fin au contrat de bail avant son échéance.

Dans quels cas recourir au bail précaire ?


En conclusion, pour savoir s’il est intéressant pour votre activité commerciale de conclure un bail de courte durée, interrogez-vous sur les points suivants :
 •   Est-il nécessaire que vous testiez votre concept avant de vous engager sur un bail commercial classique 3-6-9 ?
 •   Avez-vous besoin ponctuellement d’une cellule commerciale (pour trois ans au maximum) ?
 •   Pensez-vous que le local visé ne sera plus adapté à votre activité dans un délai de trois ans maximum ?

Après ces quelques explications concernant le bail dérogatoire, pensez-vous que ce type de contrat convienne à votre activité commerciale ?